「不動産投資って興味はあるけど、初心者にはハードルが高そう…」そんなふうに感じていませんか？
実は、不動産投資は初心者でも始めやすく、安定した収益が期待できる人気の投資方法です。
ただし、知識がないまま始めると、失敗してしまうケースも少なくありません。
この記事では、不動産投資初心者の方が安心してスタートできるように、基礎知識から成功のコツまでわかりやすく解説します。
１．不動産投資とは？
利益を得る目的で戸建てやアパート・マンションなどの不動産を購入して家賃収入や売却をし利益を得る投資方法です。
大きく分けると下記の２種類があります。
インカムゲイン・・・・不動産（アパート、マンション、一軒家など…）を購入し、第三者へ貸し出して家賃収入を得る方法
キャピタルゲイン・・・不動産を購入しその不動産が値上がりし利益が見込める時期に売約をして利益を得る方法
２．初心者でもわかる不動産投資の仕組み
不動産投資の仕組みはとてもシンプルで簡単です。
マンションやアパートなど不動産を購入し、それを第三者へ貸し出し毎月の家賃収入を 得ます。その家賃収入をローン返済に充てるという仕組みです。
３．初心者の不動産投資の始め方
ズバリ！初心者の方が不動産投資を始めるなら基礎知識をつけることです。多くの情報 を集め、多くの事を学んでください。投資を始める前にまず知識をつけてから始めるの が必須です。
①不動産投資の目標を設定しよう。
まずはどのような物件で、どれくらいの収益を目指すかを設定しイメージしましょう。
設定した目標を元にどのような物件を購入したいのかを不動産会社へ相談してから購入し ましょう。
目標収益を設定をすることでどのくらいの価格の不動産を購入すればよいかの目安にもな ります。
②物件を購入しよう。
代表的な不動産投資物件の種類は４つあります。
・マンション（一棟）
・アパート（一棟）
・マンション（区分）
・戸建て
初めて不動産投資を始めるにはマンション（区分）が適しています。区分投資はマンショ ンの一室を購入して投資します。
マンション・アパートの一棟は大きな利益を得られる反面、投資金額も大きくなりリスク も高くなります。
また購入する物件については細かく情報収集し知っておくことが大切です。事前に調べて 勉強しておくことでリスクは防げます。
③管理会社を見つけ契約しよう。
不動産を購入したら管理業務や賃貸管理があります。管理会社と委託契約を結びましょ う。固定費や運用費などランニングコストがかかります。また日常適な清掃や定期的メン テナンスも必要です。契約によってはすべてを任せることも可能です。
④運用開始
入居者を見つけてから運用スタートします。 世の中の情勢を常に把握し、チェックしながら進めていきましょう。
４．失敗しないために知っておきたい事４つの事
１．空室のリスク
不動産投資での収益はほとんどが家賃収入です。そこで空室リスクの問題です。常に入居者がいれば問題ないのですが、空室になれば自分でその分を補填しなければなりません。長い間空室状態が続くと収入が減り運用が成り立たなくなります。空室状態が続かないためにリフォームを行ったり、修繕・メンテナンスをするなどの工夫は必要です。
２．利回り
不動産投資を成功させるために大切なのが利回りです。物件を購入した価格に対して年間どれだけの家賃収入がどれぐらいの割合になるかというものです。
単純に年間家賃収入÷物件価格で算出されるものを表面利回りといい、諸費用を考慮したものは実質利回りと呼びます。
諸費用とは、購入時にかかる費用のほか、固定資産税や火災保険料、修繕費、年間の運営費などです。
収益を見込める物件利回りは、表面利回りが10％、実質利回りが6～8％が目安です。しかし、あくまでも目安であり指標の一つとして考えることが大切です。
３．不動産投資にかかる税金
不動産投資には収益ばかりに目が行きがちですが、かかる税金は把握はしておき ましょう。
〇不動産購入時にかかる税金
不動産取得税・印紙税・登録免許税・消費税
〇不動産を購入してからかかる税金
固定資産税・都市計画税・所得税・住民税・個人事業税
4. 契約する不動産会社選び
不動産を購入後、不動産管理会社は慎重に選びましょう。管理会社には入居者や建物管理を行ってもらいます。毎月どのくらいの費用がかかるのか、どのくらいの入居者募集の力があるのかも調べておくことが重要です。
５．不動産投資のメリットとリスク
・メリット
●安定した収入
ローンの返済額より賃料が高ければ毎月安定した収入が得られます。将来年金生活だけで は不足するという状況があり、毎月の賃料収入で年金の不足分を補い生活したり、貯蓄に 備えてひとつの手段として考えられています。
●生命保険として活用
不動産の購入時には団信（団体信用生命保険）に加入するため生命保険、死亡保険とし て活用できます。
●相続税が抑えられる
資産を現金などでもっているよりも、不動産にして置いた方が税金の面で有利になること があり、相続税が抑えられます。
・リスク
●不動産の老朽化
不動産は買った瞬間が一番新しく、月日が経つにつれて老朽化し一般的には価格が下がります。外観も室内も古くなり入居者と見つけにくくなり空室リスクも高まります。入居者退去のタイミングなどでリフォームしたりメンテナンスを心がけることが大切です。
●災害・天災の影響
火事や台風や地震などの自然災害により物件が大きなダメージを受ける場合運用が難しくなります。 火災保険や損害保険などに加入しておくことで災害リスクを最小限に抑えられます。
●失敗したときのダメージが大きい
不動産は大きい買い物です。数百万数千万円、数億円と大きいため 失敗した時の損失は大きいです。不動産投資は人生を棒に振るリスクもあります。情報収集をしっかりとして知識をもって目標を立ててから進めましょう。
６．まとめ
不動産投資をするうえで必ず必要なこと、それは
学習して知識を身に付けること、自己資金をためること。
この２つは基礎であり、ここをしっかり抑えることで失敗のリスクを軽減できます。
失敗したくない、騙されたくないと思っている方はたくさんいます。
まずは知識を付けることです。今はインターネットで調べることもできますし、書籍などからも色々な知識を得られます。
その際に気を付けることは不動産投資を経験している方の書籍や経験談を参考にしてください。
不動産投資を経験していない方の情報もたくさんありますが良い情報は経験のある方からの方が得られるでしょう。
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